Travas nas Vendas de Imóveis: Entendendo os Desafios
O mercado imobiliário brasileiro enfrenta desafios significativos devido à assimetria de informações e fragmentação jurídica, afetando diretamente as vendas de imóveis. De acordo com dados da Kenlo, uma proptech especializada em soluções de gestão e inteligência de dados para o setor imobiliário, entre 10% e 25% das propostas de compra e venda são travadas por problemas jurídicos.
Um dos principais obstáculos é a presença de obstáculos jurídicos em cerca de 40% das matrículas, com 30% desses imóveis apresentando impedimentos críticos que inviabilizam a venda imediata. Esses problemas podem incluir heranças não registradas, confusões patrimoniais e construções irregulares, como o “puxadinho”, que se refere a ampliações ou edificações não averbadas na matrícula do imóvel.
Erros Comuns nas Matrículas
Os erros mais comuns nas matrículas incluem:
- Espólio/Inventário: Proprietário falecido sem partilha registrada, exigindo alvará judicial ou conclusão do inventário antes da venda.
- Cláusula de inalienabilidade: Imóvel legalmente intransferível enquanto a cláusula vigorar.
- Indisponibilidade judicial: Imóvel absolutamente bloqueado até levantamento judicial.
- Venda exige autorização do cônjuge: Outorga conjugal ausente, bloqueando total ou parcialmente a transação.
- Alienação fiduciária ativa: Banco é proprietário fiduciário até a quitação, impedindo a venda direta do imóvel.
- Quebra na cadeia de donos: Matrícula com vários coproprietários, com alguns nomes aparecendo como vendedores sem constar na documentação do imóvel anteriormente.
Esses problemas não apenas atrasam as vendas, mas também podem resultar em perdas financeiras significativas para os proprietários, devido aos custos de regularização e possíveis débitos ocultos, como débitos de ISS e INSS sobre a obra.
Para evitar esses desafios, é fundamental que os proprietários verifiquem a regularidade de suas matrículas e providenciem a regularização de qualquer irregularidade antes de colocar o imóvel à venda. Isso não apenas aumenta o poder de barganha, mas também o valor de mercado do bem.
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