Uma das principais razões que levam investidores a olhar para fundos imobiliários (FIIs) é a possibilidade de construir uma renda passiva, com proventos mensais isentos de imposto de renda.
Esse atrativo transformou o mercado em um dos mais acessíveis da B3, reunindo quase 3 milhões de cotistas e oferecendo opções que vão de shoppings a hospitais, passando por galpões logísticos e títulos de crédito.
Entre os fundos que se destacam nesse universo está o GGRC11 (GGR Covepi Renda Logística), um dos mais tradicionais do segmento de galpões industriais e contratos atípicos.
Só em julho, o fundo registrou resultado de R$ 12,9 milhões e distribuiu R$ 0,10 por cota, equivalente a um dividend yield de 1,02% no mês (ou 12,3% ao ano). A base do fundo já soma mais de 186 mil cotistas.
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Simulação do dividendos do GGRC11
Mas afinal, quanto teria ganhado o investidor que colocou R$ 50 mil no GGRC11 há um ano? Um levantamento do InfoMoney em parceria com a Economatica trouxe a resposta.
A simulação mostra, na prática, o impacto do GGRC11 na carteira do investidor. O levantamento detalha como a variação no preço das cotas e o retorno em reaplicar ou não os dividendos podem ser decisivos no patrimonial investido.
O estudo mostra que o investidor que reinvestiu todos os dividendos teria hoje R$ 51.042, acumulando um ganho de 2,08% no período. Já quem apenas recebeu os proventos sem reinvestir veria o valor cair para R$ 45.240, uma perda de 9,52%.
A diferença entre os dois cenários está no poder da capitalização. Embora o fundo tenha distribuído dividendos de 11,67% (com reinvestimento) e 11,04% (sem reinvestimento), a queda do preço de mercado comprometeu o retorno de quem não manteve a disciplina de reaplicar os proventos.
Assim, cabe destacar, a importância do reinvestimento em dividendos em cenário de desconto de cotas visto que, em 2024, o IFIX, índice dos fundos imobiliários mais negociados na B3, registou uma queda acumulada de cerca de 5,89%.
Neste ano, o índice vem se recuperando das perdas, o que demonstra uma maior valorização patrimonial dos FIIs.
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Como o mercado enxerga o FII?
Na visão de Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, o GGRC11 é um fundo híbrido, com foco em logística e indústria, e carrega características que justificam o desconto atual em Bolsa.
“O GGRC11 tem valor de mercado em torno de R$ 1,4 bilhão, cerca de 12% abaixo do seu valor patrimonial. Hoje, ele entrega uma dívida anualizada de aproximadamente 12,3%, acima da média do setor. Isso acontece porque o mercado percebe seus ativos com um pouco mais de risco”, explica.
Segundo Schneider, cerca de 85% da carteira está em contratos atípicos, com maior concentração no estado de São Paulo (60%), mas também presença no Sul, Nordeste e Centro-Oeste. “Ao invés de grandes condomínios logísticos, o fundo tem galpões industriais. Essa característica torna a realocação mais difícil em caso de vacância, mas também garante um prêmio de risco em relação a outros FIIs logísticos”, aponta.
O analista lembra que, mesmo com volatilidade, o GGRC11 conseguiu superar CDI e inflação em períodos de longo prazo, sustentado pelos dividendos robustos e pela diversificação do portfólio. Ambev e Americanas estão entre os maiores inquilinos, cada uma respondendo por cerca de 14% dos contratos.
“É um fundo que entrega dividendos mais elevados, mas carrega também uma percepção de risco acima da média. Para investidores que buscam renda, pode ser interessante, desde que haja consciência dessa característica”, conclui Schneider.
Gestor do GGRC11 participou do Liga de FIIs
Durante o Liga de FIIs, Pedro Van Den Berg, CEO da Zagros Capital, gestora do fundo, comentou que o fundo conseguiu entregar ao longo do primeiro semestre um rendimento próximo de R$ 0,10 por cota, o equivalente a cerca de 1% ao mês, mesmo com a pressão de juros altos e alternativas atrativas na renda fixa, como NTN-Bs e Tesouro Selic.
Do lado financeiro, o fundo também apresentou avanços na gestão de sua alavancagem. A relação entre dívida e ativos está abaixo de 15%, patamar considerado confortável pela gestão.
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