Entendendo o Mundo dos Fundos Imobiliários: CDI, IPCA ou os Dois?
No universo dos fundos imobiliários, uma dúvida comum entre investidores é qual é a melhor opção: estar exposto ao IPCA, ao CDI ou a uma combinação de ambos. De acordo com Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, a resposta não é simples e depende de vários fatores, incluindo a natureza do crédito, o momento do mercado e a capacidade do gestor de ler o ciclo com precisão.
Para entender melhor essa questão, é importante começar com o fluxo natural do crédito, que é a relação entre quem toma o empréstimo (devedor) e quem concede (credor). Araújo destaca que o crédito não foi feito para arbitrar indexador, mas sim para dar segurança. Portanto, quando um contrato de aluguel é reajustado pelo IPCA, faz sentido que o financiamento também seja atrelado a esse indicador, garantindo que os pagamentos acompanhem o mesmo ritmo de correção e criando um casamento entre receita e pagamento.
Estratégias de Investimento
A partir daí, entra em cena a decisão estratégica de onde fazer sentido estar posicionado. Araújo lembra que, embora o CDI ofereça retorno atrativo em períodos de Selic elevada, o excesso de demanda por esse tipo de papel tem comprimido os spreads, o que se refere à diferença entre a taxa que o investidor recebe e o custo de captação do emissor. Isso significa que, em algumas operações, o investidor acaba abrindo mão de parte do prêmio de risco em troca da previsibilidade do CDI.
Algumas estratégias de investimento incluem:
- Equilíbrio entre indexadores: aproveitar oportunidades em operações de crédito de longo prazo com devedores sólidos e juro real travado.
- CDI para títulos mais curtos: somente quando oferecem spreads adequados, capazes de compensar o risco.
- Ajuste de rota: a AF Invest ajustou sua estratégia desde 2023, reduzindo a exposição em CDI e privilegiando o equilíbrio entre indexadores.
Em resumo, a escolha entre CDI, IPCA ou os dois depende de uma análise cuidadosa do mercado e da capacidade do gestor de ler o ciclo com precisão. A alocação precisa fazer sentido no tempo e não apenas no momento, considerando fatores como a natureza do crédito, o momento do mercado e a capacidade do gestor.
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