Garantias locatícias: com aumento de inadimplência, mercado se movimenta

O aumento da inadimplência no segmento de locação, dentro do mercado imobiliário, dos 3,09% registrados em março para 3,59% em junho fez acender uma luz vermelha no painel do jovem mercado de garantias locatícias, que movimenta cerca de R$ 300 milhões por ano.

O encerramento das operações do QuintoCred, produto voltado a garantia locatícia oferecido para as imobiliárias parceiras do Quinto Andar, deu a exata dimensão de que a crise poderia ficar mais séria. Rapidamente o mercado começou a se mexer e atualmente já existe um movimento de consolidação no setor.

O Quinto Andar alega que essa foi uma reestruturação necessária para se concentrar naquilo que é seu core business: a locação propriamente dita. Por outro lado, a Loft, especializada em garantias, acabou absorvendo a carteira da QuintoCred e agora já planeja fechar o ano de 2025 com 650 mil contratos de fiança de aluguel, ante os atuais 500 mil. Além da QuintoCred, a Loft ainda adquiriu 49% de participação em outra plataforma de garantias, a CrediPago.

Dessa forma, nos últimos dois anos, pequenas e médias empresas deixaram a atividade ou foram absorvidas por outras pressionadas pelas dificuldades da atividade e também pela competição com empresas mais capitalizadas e tecnológicas.

Necessidade de mudança

Segundo Douglas Vecchio, fundador da Onda (antiga Onda Segura), isso só confirma que o mercado vai ter de mudar, porque a situação está ficando insustentável para muitos com o aumento de inadimplência. “A digitalização foi importante e o conhecimento em crédito e risco também. Mas não se pode deixar de lado o contato humano na hora da locação”.

Por isso, a empresa decidiu criar um novo sistema de garantias, estimulando as imobiliárias a ampliar também o contato humano para reduzir as chamadas sinistralidades, quando um inquilino dá problemas deixando de pagar o aluguel ou até danificando o imóvel alugado. “O modelo de Warranty as a Service (WaaS) cria um score para imobiliárias, conferindo um cashback de até 20% para aquelas que acompanham mais de perto os casos e são mais criteriosas com inquilinos na hora de fechar os contratos”, explica.

O Grupo OLX – dono dos portais Zap, Viva Real, e OLX – decidiu buscar um parceiro que entendia de crédito e terceirizar esse problema, fechando acordo com a Creditas. Apostando numa parceria com quem têm experiência em avaliação de risco e tecnologia, o grupo passou a oferecer garantias locatícias às imobiliárias de sua plataforma. Entre janeiro e agosto de 2025, a Creditas já cresceu 280% ante igual período do ano passado, turbinada pelo acordo.

Segundo Daniel Ricci, diretor de garantias locatícias da Creditas, o produto se parece muito com crédito e por isso requer uma análise profunda de risco, controle de fraude e, principalmente, capital por parte das empresas para sustentar essa operação. “Sem isso, a empresa não aguenta. É um mercado que haverá mesmo uma seleção natural e só sobreviverá quem tiver escala e expertise, especialmente com o crescimento da inadimplência, que em alguns lugares do País chega a crescer 10%”, disse.

Escala

Com meio milhão de contratos ativos atualmente e oito anos de atuação, a Loft hoje se posiciona como o maior player privado do setor. Sandro Westphal, vice-presidente de alianças e parcerias estratégicas da Loft, também concorda que sem escala, capital e tecnologia fica difícil para uma empresa sobreviver nesse mercado. “Sem isso não é fácil manter a operação em pé. Por isso vemos uma concentração natural entre os maiores”, diz o diretor da companhia, que depois de absorver parte da carteira do QuintoCred e da CredPago, agora aposta suas fichas na consolidação da sua liderança.

A Loft também vem inovando com a criação do Garantia Invest, uma espécie de “caução turbinado”, onde o dinheiro colocado como garantia dos alugueis é investido e passa a render. Para Westphal – que recentemente foi nomeado integrante do Conselho de Desenvolvimento Econômico Social Sustentável (CDESS), colegiado ligado à Presidência da República – o debate sobre regulação desse setor é fundamental e segue em aberto.

Especialmente no momento de juros altos, que afastam os consumidores dos financiamentos e ampliam as buscas por moradia de aluguel. “Diferentemente dos seguros, as garantidoras são regidas pela Lei do Inquilinato, o que pode até dar maior flexibilidade, mas também gera insegurança jurídica”, explica.

Ambiente regulatório

Para o advogado Eduardo Brasil, sócio do escritório Fonseca Brasil, essa mudança no mercado representa um “alerta institucional” sobre a fragilidade do ambiente regulatório. “A ausência de um marco legal específico abre espaço para operadores sem lastro financeiro ou governança adequada, o que expõe locadores e imobiliárias a riscos sistêmicos.”

Enquanto isso, inquilinos podem acabar voltando a encarar a burocracia para comprovações de renda ou até mesmo a dor de cabeça de ter de procurar um fiador, enquanto não há maior clareza jurídica e padronização. Atualmente, apenas 40% do mercado utiliza alguma forma de garantia locatícia e agora o avanço deve ficar comprometido.

Saiba quais são as garantias locatícias

a) Seguro Fiança: É um seguro contratado pelo inquilino para cobrir o aluguel, encargos e danos ao imóvel, garantindo a proteção financeira do proprietário.
b) Garantia Locatícia Digital: Soluções tecnológicas que combinam análises de crédito e automações para aprovar a garantia rapidamente e sem a necessidade de fiadores ou caução.
c) Título de Capitalização: O inquilino adquire um título de capitalização que serve como garantia.

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