FIIs e a Relação com a Selic: Entendendo o Gatilho de Valorização
Embora a relação entre FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) e juros seja frequentemente associada à Selic, um estudo apresentado pela XP Research revela que a precificação dos fundos responde de forma mais intensa às taxas de juros de prazo mais longo. Isso significa que as expectativas do mercado para os próximos anos têm um impacto significativo na valorização dos FIIs.
De acordo com Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da XP Research, a correlação negativa entre FIIs e juros é mais forte quanto maior o prazo da taxa observada. Por exemplo, o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) tem uma correlação bem menor com o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) do que os juros futuros de dois ou três anos.
- A taxa prefixada de prazos mais longos mostra uma correlação negativa significativamente maior com o desempenho do IFIX.
- Os melhores momentos de valorização dos FIIs não coincidem necessariamente com o início dos cortes da Selic, mas com períodos anteriores, quando os juros futuros começam a ceder.
- O mercado antecipa os movimentos do banco central e as taxas futuras refletem as expectativas dos agentes sobre as ações do Copom.
No fim de 2024 e início de 2025, a taxa prefixada de três anos chegou a girar em torno de 15,9% ao ano, mesmo com a Selic ainda em trajetória de alta. A partir dali, houve fechamento relevante da curva de juros futuros, o que abriu espaço para a forte valorização dos fundos imobiliários observada ao longo de 2025.
A inflação ainda segue acima da meta perseguida pelo Banco Central, e as expectativas permanecem desancoradas. Diante desse cenário, a avaliação do time macro da XP é de que o ciclo de cortes da Selic deve começar apenas em março de 2026, com reduções graduais de 0,5 ponto percentual.
Se o mercado subestimar o tamanho final dos cortes, precificando uma Selic terminal mais alta do que aquela efetivamente entregue pelo Banco Central, podemos ter novas rodadas de fechamento da curva — e isso tende a ser positivo para os fundos imobiliários.
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