Consolidação do Mercado de Fundos Imobiliários

A consolidação do HGLG11, liderada pelo Patria Investimentos, marca um novo capítulo na reorganização do mercado de fundos imobiliários no Brasil. A operação envolve a transferência integral do portfólio imobiliário do PATL11, avaliado em cerca de R$ 356 milhões, seguida da liquidação do fundo incorporado.

O objetivo declarado é formar um único veículo com aproximadamente R$ 10 bilhões de patrimônio líquido, que passará a ser o maior fundo imobiliário do país. O portfólio do PATL11 é composto por quatro ativos logísticos, que somam 151 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). A vacância física é relativamente baixa, em torno de 2,7%, mas a vacância financeira alcança 6,5%, concentrada principalmente no imóvel de Ribeirão das Neves (MG).

Impacto da Operação para os Cotistas

Para analistas, o impacto da operação é diferente a depender dos cotistas envolvidos. Rodrigo Medeiros, analista de FIIs, avalia que o movimento é claramente positivo para o HGLG11. “Pro HGLG é excelente. Ele fica enorme, ganha liquidez, ganha relevância e passa a sentar na mesa das grandes transações”, afirmou.

No caso do PATL11, porém, o modelo adotado gera mais controvérsia. Medeiros foi crítico à forma como os ativos foram reprecificados para a incorporação. “Houve uma mudança de premissas de cap rate e de valor patrimonial depois de decisões já tomadas pelos cotistas. Isso sempre levanta questionamentos”, diz.

Os principais pontos a considerar são:

• A consolidação do HGLG11 com o LVBI11 faz sentido quase integralmente, enquanto o PATL11 é o ponto mais sensível da discussão.
• A troca dá acesso a um fundo maior, mais líquido e com menor custo, algo difícil de ser alcançado se o PATL permanecesse isolado.
• O valor da transação fique abaixo do valor patrimonial, há um prêmio relevante sobre o preço de mercado, o que tende a ser atrativo diante da baixa probabilidade de o fundo voltar a negociar próximo ao VP.

Em resumo, a consolidação do HGLG11 é um movimento estratégico que visa formar um único veículo com aproximadamente R$ 10 bilhões de patrimônio líquido. O impacto da operação é diferente a depender dos cotistas envolvidos, com pontos positivos e negativos a serem considerados.

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