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Estudo Revela Polos Logísticos Atrativos para Carteiras de FIIs

O avanço do e-commerce e a digitalização das cadeias de suprimento tornaram a escolha da localização de galpões logísticos uma decisão estratégica. Um relatório da CY Capital avaliou os principais hubs do país por meio do Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC), que combina a densidade populacional acessível e a qualidade da conectividade rodoviária.

De acordo com o levantamento, hubs com alta concentração populacional em um raio de 30 km são mais adequados para operações de last mile, como a entrega de mercadorias ao consumidor final. Já aqueles com população entre 30 e 60 km são mais indicados para distribuição regional, que demanda rotas mais longas e cargas mais consolidadas.

• Hubs como Vila Guilherme (SP) e Salvador (BA) combinam alta densidade populacional e conectividade, tornando-os ideais para last mile.
• Regiões como Extrema (MG) e Viracopos (SP) são mais associadas à distribuição regional, devido à capacidade de acessar grandes mercados em distâncias médias com forte infraestrutura rodoviária.

O gráfico elaborado pela CY Capital divide os principais hubs logísticos do país em quatro quadrantes, considerando conectividade rodoviária e massa consumidora no entorno. Isso ajuda a identificar os polos mais atraentes para carteiras de FIIs.

Para investidores de fundos imobiliários logísticos, esses dados são fundamentais para avaliar a qualidade estrutural da localização dos ativos dentro da carteira. FIIs como o XP Log (XPLG11) têm ativos relevantes em Extrema (MG), um polo estratégico na rota São Paulo–Belo Horizonte.

O estudo reforça que não existe um “padrão único” de localização ideal, pois ativos urbanos bem posicionados podem capturar valor no last mile, enquanto galpões periféricos conectados a eixos rodoviários estratégicos são fundamentais para a distribuição regional.

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