Corrida Logística entre Shopee e Mercado Livre Favorece FIIs de Galpões

A expansão acelerada de empresas de varejo eletrônico, como Shopee e Mercado Livre, tem impulsionado a demanda por galpões logísticos no Brasil, beneficiando fundos imobiliários do setor. Um exemplo recente é o TRBL11, que anunciou a locação integral de um imóvel em Contagem (MG) para a operação logística da Shopee no país.

Segundo Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, o crescimento do e-commerce tem gerado forte procura por galpões novos e bem localizados, especialmente próximos às grandes capitais. A busca se concentra em imóveis dentro de um raio aproximado de 30 quilômetros e 60 quilômetros das grandes capitais, que já possuam infraestrutura adequada para operação logística e exijam poucas adaptações.

A corrida por novos centros de distribuição reflete a transformação do próprio modelo logístico do e-commerce. Empresas buscam reduzir prazos de entrega e aproximar seus estoques dos centros consumidores. No caso do TRBL11, o imóvel foi originalmente desenvolvido no modelo built to suit (BTS) para os Correios e passará por adaptações para atender à operação da Shopee.

Projetos Built to Suit (BTS) como Solução

Com a vacância em níveis reduzidos, muitas empresas passaram a optar por projetos built to suit, desenvolvidos sob medida para suas operações. O movimento também aparece em outros fundos imobiliários. Recentemente, o TRXF11 anunciou o desenvolvimento de um galpão logístico BTS locado à Shopee em Londrina (PR), em uma operação estimada em R$ 135,5 milhões.

Segundo Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, o crescimento do e-commerce segue forte desde a pandemia e continua puxando a demanda por novos espaços logísticos. A baixa vacância do setor também tem incentivado o crescimento de projetos sob medida para locatários.

• O Mercado Livre ainda domina o mercado de ocupação de galpões no país, com cerca de 3,74 milhões de m² distribuídos em 92 instalações logísticas.
• A Shopee soma 1,65 milhão de m² em 110 ocupações.
• As duas empresas adotam estratégias diferentes de expansão logística, com o Mercado Livre tendo centros de distribuição maiores e mais concentrados, enquanto a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas.

Essa estratégia explica também uma maior dispersão geográfica, com a Shopee tendo uma presença mais espalhada em regiões como Nordeste e Centro-Oeste, enquanto o Mercado Livre concentra operações maiores principalmente no eixo Sul-Sudeste. É importante considerar a estratégia de investimento e a gestão da carteira de fundos imobiliários nesse contexto.

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