Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário

A reforma tributária brasileira está prestes a alterar significativamente a lógica de tributação do mercado de locação de imóveis, especialmente para grandes investidores e proprietários que atuam com aluguel por temporada em plataformas como Airbnb.

De acordo com especialistas, a maioria dos pequenos proprietários deve permanecer fora da incidência do novo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). No entanto, investidores com múltiplos imóveis, estruturas mais profissionalizadas e operações de short stay podem enfrentar aumento relevante de carga tributária a partir da implementação completa do novo sistema, prevista para 2033.

Quem Será Afetado

A regulamentação da reforma prevê que pessoas físicas passem a ser contribuintes do IBS e da CBS quando atenderem simultaneamente a dois critérios:

• Possuir mais de três imóveis destinados à locação;
• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.

Nesses casos, além do Imposto de Renda, haverá incidência de IBS e CBS sobre as receitas de locação.

Impacto na Carga Tributária

A carga total pode subir de forma relevante no novo sistema. Segundo especialistas, a carga total pode chegar a aproximadamente 35,9% sobre a receita de locação quando o sistema estiver plenamente implementado, em 2033.

No entanto, o pequeno investidor tende a permanecer fora da nova tributação. “Em regra, a locação residencial ‘pura’ por pessoa física permanece fora do campo de incidência. Esses investidores continuarão sujeitos apenas ao Imposto de Renda”, afirma Pâmela Larissa Miguel, sócia de Tributário do Mattos Filho.

Simulação de Carga Tributária

Em uma simulação elaborada por Miguel, um investidor pessoa física com quatro imóveis alugados e renda mensal de R$ 30 mil que hoje paga 27,5% de Imposto de Renda passaria a arcar com uma carga total estimada de 35,9%, após a implementação plena da reforma.

Conclusão

A reforma tributária deve mudar a lógica econômica do short stay no Brasil, especialmente em cidades onde investidores compraram imóveis compactos voltados exclusivamente para plataformas de temporada. Além disso, a busca por estruturas societárias mais eficientes para investidores imobiliários deve acelerar, com holdings patrimoniais ganhando relevância.

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