Avaliação Imobiliária dos FIIs: Um Processo Complexo

A avaliação imobiliária é um processo fundamental para os fundos imobiliários (FIIs), pois impacta decisões de compra e venda e fornece uma visão técnica do ativo. No entanto, muitos investidores não têm conhecimento do quão complexo é esse processo.

De acordo com Isabela Monastersky, diretora de Avaliação Imobiliária da Binswanger Brazil, a avaliação é realizada geralmente uma vez por ano e segue um conjunto rígido de normas determinadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O ponto de partida é a definição da metodologia adequada, que depende diretamente da tipologia do imóvel.

Antes mesmo de realizar a vistoria presencial, o trabalho começa com uma checagem minuciosa da documentação do imóvel, incluindo matrícula, certidões, plantas e memoriais descritivos. A vistoria é essencial para entender atributos que não aparecem em mapas ou relatórios, como o estado de conservação, o entorno e a acessibilidade.

Pesquisa de Mercado: O Coração do Laudo

A coleta de dados de mercado é considerada a fase mais determinante da avaliação. É nessa etapa que a equipe busca comparáveis, ou seja, imóveis similares na mesma região, com características próximas ao ativo avaliado. No entanto, é importante ter cuidado ao realizar o comparativo, pois valores muito altos ou baixos podem refletir compradores estratégicos ou vendedores pressionados.

A metodologia predominante para os fundos imobiliários é o fluxo de caixa descontado, que é também exigida pela norma. No entanto, há exceções, como durante a pandemia, quando hotéis não tinham histórico de receita pujante e os avaliadores tiveram que recorrer a métodos alternativos.

• A avaliação imobiliária é um processo complexo que vai além da vistoria.
• A metodologia adequada depende da tipologia do imóvel.
• A pesquisa de mercado é a fase mais determinante da avaliação.
• A coleta de dados de mercado é fundamental para entender o valor do imóvel.

Em resumo, a avaliação imobiliária dos FIIs é um processo que requer cuidado e atenção aos detalhes. É importante entender as normas e metodologias utilizadas para garantir que o valor do imóvel seja determinado de forma justa e precisa.

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