Aluguéis Altos e o Ciclo de Valorização de FIIs Logísticos

O setor de logística está passando por uma mudança significativa em sua dinâmica de preços devido ao avanço dos custos de construção de galpões logísticos. De acordo com Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, o aumento das matérias-primas tornou inviável desenvolver empreendimentos que não partam de um patamar muito superior de aluguel.

As estimativas do mercado mostram que hoje é praticamente impossível viabilizar um projeto abaixo de R$ 28 por metro quadrado na média nacional. Em regiões mais disputadas, como o raio de 30 km da cidade de São Paulo, o valor mínimo sobe para cerca de R$ 35/m², impulsionado também pelo preço elevado dos terrenos.

Mudanças no Mercado e Expectativas

A taxa de juros ainda elevada é um fator que tradicionalmente freia novos desenvolvimentos, mas a expectativa de queda na Selic ao longo de 2026 deve reforçar um ciclo de valorização, sustentado pelo comportamento dos aluguéis. Mesmo com os juros no nível atual, veremos uma das maiores entregas desde a pandemia, muito por conta dessa compensação proporcionada pela alta dos valores de locação.

A estratégia das desenvolvedoras também ajuda a evitar excessos, adotando entregas parciais de projetos em vez de erguer projetos completos de uma só vez. Essa abordagem tem funcionado em um ambiente de vacância apertada, com a taxa média nacional em torno de 8%, mas fora dos grandes polos a disponibilidade é quase inexistente.

Descentralização do Estoque Logístico

Outro movimento que ganha força é a desconcentração geográfica da oferta. São Paulo, que chegou a deter 56% do estoque brasileiro, recuou para 48% no último trimestre. Regiões como Grande Recife, Grande Salvador, Goiânia, Curitiba, Porto Alegre e diferentes polos de Santa Catarina vêm registrando novos projetos e forte absorção.

Segundo a executiva, esse espalhamento da oferta reduz riscos, dilui gargalos regionais e confirma que o ciclo do segmento logístico segue positivo. Alguns dos principais pontos a considerar incluem:

• A alta dos aluguéis deve sustentar o ciclo de valorização de FIIs logísticos.
• A expectativa de queda na Selic ao longo de 2026 deve reforçar esse ciclo.
• A descentralização do estoque logístico reduz riscos e confirma o ciclo positivo do segmento.

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