O Mercado Logístico Brasileiro: Desafios e Oportunidades para Investidores de FIIs

O mercado logístico brasileiro tem passado por uma transformação significativa nos últimos anos, tornando-se um setor protagonista dentro dos fundos imobiliários. A combinação de e-commerce em expansão e falta de espaço em regiões estratégicas transformou galpões em ativos desejados. No entanto, essa nova fase do setor exige mais atenção do investidor, pois por trás de cada imóvel de pé-direito alto e fachada metálica, há um setor complexo com aprovações demoradas, riscos regionais e ciclos mais longos do que se imagina.

Segundo Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, o mercado logístico começou a ganhar destaque em 2008 e 2009, e em 2010, muitos investidores queriam participar desse mercado. No entanto, a logística tem uma barreira de entrada menor que outros setores, o que enganou muita gente. O processo de aprovação e construção de um galpão pode levar de 4 a 5 anos, e ainda há casos em que o terreno cruza dois municípios, o que pode gerar disputas sobre quem dá o alvará e quem arrecada os impostos.

O que o Investidor Precisa Ficar Atento?

Para investir em FIIs logísticos, é fundamental analisar a vacância do mercado. A vacância é o ponto de partida de qualquer análise, pois ela mostra se o aluguel vai subir ou não. No entanto, é importante olhar a micro-região, pois mercados diferentes dentro do mesmo mapa podem ter comportamentos distintos. Além disso, é fundamental acompanhar o estoque futuro, pois novos empreendimentos podem mudar o jogo e afetar o preço do aluguel.

Outro fator importante é a região em que o galpão está localizado. Regiões como Cajamar e Guarulhos já estão no teto em termos de preços, enquanto outras regiões, especialmente no Norte e Nordeste, ainda têm espaço para crescimento. Além disso, o crescimento do build to suit (BTS) tem impulsionado o avanço dos contratos de construção sob medida para o locatário, o que reduz o risco de vacância e garante retorno previsível.

• A vacância é o ponto de partida de qualquer análise.
• É fundamental olhar a micro-região.
• Acompanhar o estoque futuro é fundamental.
• Regiões como Cajamar e Guarulhos já estão no teto em termos de preços.
• O crescimento do build to suit (BTS) tem impulsionado o avanço dos contratos de construção sob medida.

Em resumo, o mercado logístico brasileiro é complexo e exige atenção do investidor. É fundamental analisar a vacância, olhar a micro-região, acompanhar o estoque futuro e considerar a região em que o galpão está localizado. Além disso, o crescimento do build to suit (BTS) é um fator importante a ser considerado.

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