Aberração de Preços nos FIIs: Entendendo o Cenário Atual

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) está passando por um momento de distorção entre o valor patrimonial e o preço das cotas negociadas em Bolsa, segundo Danilo Barbosa, sócio do Clube FII. Essa “aberração de preços” é caracterizada por transações imobiliárias ocorrendo em níveis muito discrepantes das avaliações patrimoniais.

De acordo com Barbosa, muitos imóveis estão sendo negociados a 30% ou 40% acima dos yields implícitos, e ainda assim, com cotações em Bolsa abaixo do custo de reposição. Isso decorre, em parte, do perfil predominante dos investidores, que tendem a fazer contas imediatistas, comparando o rendimento dos fundos com a renda fixa, adicionando um prêmio de risco.

• A alavancagem, muitas vezes mal compreendida pelo público, não é necessariamente um problema, desde que a dívida tenha prazos bem definidos e esteja casada com os fluxos do fundo.
• O custo de reposição dos imóveis é outro ponto sensível, e é “inconcebível” que um ativo seja negociado em Bolsa por um valor inferior ao necessário para construí-lo novamente.
• A redução do volume médio de negociações no IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, também é um indicador da assimetria de percepção de risco no mercado.

Barbosa acredita que, quando o fluxo de investidores pessoa física retornar de forma mais intensa, poderemos ver uma reprecificação importante dos FIIs. Enquanto houver essa assimetria de percepção de risco, as correções continuarão ocorrendo, mas o mercado está em evolução, e isso é positivo no longo prazo.

No entanto, é fundamental entender que a qualidade da dívida e o custo de reposição são fatores importantes para a saúde do mercado de FIIs. A desconexão entre o mercado financeiro e o mercado real precisa ser corrigida ao longo do tempo para que os preços sejam mais justos e refletam a realidade do mercado.

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