Desconto na cota é o suficiente? Veja como identificar um FII realmente barato
Os fundos imobiliários negociados com desconto em relação ao valor patrimonial costumam chamar a atenção dos investidores, principalmente em momentos de maior volatilidade do mercado. No entanto, um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) baixo, por si só, não é garantia de potencial de valorização.
Segundo Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander, o investidor deve olhar além do desconto e avaliar a qualidade dos ativos, a capacidade de geração de renda e os gatilhos capazes de destravar valor para o fundo. Alguns segmentos, como os fundos de lajes corporativas, permanecem negociando abaixo do valor patrimonial há vários anos sem conseguir reduzir esse desconto, justamente pela ausência de fatores que justifiquem uma reprecificação pelo mercado.
Erros comuns dos investidores
Um dos erros mais comuns dos investidores é associar automaticamente um grande desconto ao potencial de valorização. No entanto, muitos fundos permanecem negociando com deságio durante anos justamente porque faltam catalisadores capazes de reduzir essa diferença em relação ao valor patrimonial.
Descontos superiores a aproximadamente 20% merecem atenção redobrada, pois em muitos casos, esse nível pode refletir problemas estruturais do fundo e não apenas uma oportunidade de mercado. Além disso, a governança é um dos fatores mais importantes no processo de seleção dos fundos, pois episódios recentes de perdas expressivas em alguns FIIs reforçaram a necessidade de avaliar a qualidade da gestão antes de qualquer investimento.
Segmentos mais desafiadores
Entre os segmentos analisados pelo Santander, os fundos de escritórios seguem sendo os que inspiram maior cautela. Embora o mercado físico de escritórios em São Paulo apresente melhora gradual na ocupação, poucos fundos listados conseguem capturar esse movimento de forma efetiva.
- Os fundos de lajes corporativas permanecem negociando abaixo do valor patrimonial há vários anos.
- A ausência de compradores para ativos corporativos dificulta a reciclagem dos portfólios.
- A governança é um dos fatores mais importantes no processo de seleção dos fundos.
Em resumo, um desconto na cota não é o suficiente para garantir um investimento seguro e rentável. É importante avaliar a qualidade dos ativos, a capacidade de geração de renda e os gatilhos capazes de destravar valor para o fundo, além de considerar a governança e os segmentos mais desafiadores.
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