Reforma Tributária e Aluguel por Temporada: O que Mudou?

A Reforma Tributária está redesenhar o mapa de investimentos no mercado imobiliário, especialmente no segmento de aluguel por temporada. O que antes era tratado como renda imobiliária agora é considerado uma atividade econômica organizada, com impactos diretos na carga tributária e na forma de apuração dos impostos.

A mudança não é apenas conceitual, mas altera a lógica de tributação do setor e tende a elevar o custo fiscal da operação, principalmente para pessoas físicas que exploram imóveis por diárias ou períodos curtos. Segundo especialistas, a reforma representa uma mudança importante na forma como o Estado passa a enxergar a modalidade de locação.

Impactos na Tributação

O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação, com a incidência de novos tributos sobre o consumo, como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que incidem sobre a receita da operação, e não sobre o lucro.

Essa mudança tende a pressionar margens, especialmente em operações com custos elevados, vacância ou forte sazonalidade. Além disso, a reforma não altera o Imposto de Renda, que continua incidindo normalmente sobre os rendimentos do aluguel.

O que Mudou

A Lei Complementar nº 214/2025 consolidou a mudança ao estabelecer que a locação por temporada, definida como contratos inferiores a 90 dias, passa a ser tratada como serviço de hospedagem, equiparado a hotéis e pousadas. Com isso, a atividade fica sujeita ao IBS e à CBS, com aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.

• A carga tributária total da pessoa física pode chegar a aproximadamente 44% em um aluguel de R$ 10 mil.
• A estruturação via pessoa jurídica tende a se mostrar mais eficiente após a reforma, especialmente para quem possui mais de um imóvel ou opera com volume relevante de receitas.
• A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização.

Investimento Exige Estratégia

Para os especialistas, o aluguel por temporada continua sendo um bom investimento, sobretudo em cidades turísticas, polos corporativos e grandes centros urbanos. O que muda é o perfil da operação, que agora exige gestão, precificação correta e planejamento tributário.

O improviso perde espaço, e planejar deixa de ser uma sofisticação e se torna condição básica para preservar margens e manter a viabilidade econômica do aluguel por temporada nos próximos anos.

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