Itaim e Paulista: Regiões Tradicionais Voltam ao Radar dos FIIs em SP

A volta gradual ao trabalho presencial e a escassez de novas entregas de alto padrão têm recolocado regiões tradicionais no centro das decisões das empresas. A Avenida Paulista e o Itaim Bibi são dois exemplos de áreas que voltaram a ganhar protagonismo no mercado imobiliário de São Paulo.

Na Avenida Paulista, o movimento é mais de reposicionamento do que de reprecificação. Empresas voltaram a considerar a região após um período de saída gradual iniciado na pandemia. A vacância na região é de cerca de 5%, um patamar baixo para padrões históricos.

Algumas empresas, como a Rio Bravo Investimentos, têm reforçado sua exposição à região tanto no varejo quanto no corporativo. No segmento de varejo, um antigo imóvel bancário será convertido em restaurante temático, enquanto no corporativo, um edifício adquirido em 2020 passou por retrofit completo e saiu de vacância total para ocupação integral.

No Itaim Bibi, a dinâmica é diferente, mas igualmente favorável. A região vem se destacando pela absorção contínua de espaços, apesar da limitação estrutural de oferta. O bairro praticamente não dispõe de lajes muito grandes, mas o interesse das empresas segue elevado, impulsionado pela proximidade com áreas residenciais e com centros decisórios.

Os dados consolidados do mercado paulistano mostram que São Paulo registrou, em 2025, a maior absorção líquida da história para escritórios A+ e A. Com apenas 53 mil metros quadrados de novo estoque entregues, a vacância voltou a ficar abaixo de 15%, encerrando o ano em 13,9% — nível não visto desde antes da pandemia.

O que Muda para 2026?

Para especialistas, tanto Paulista quanto Itaim devem seguir reduzindo vacância em 2026, ainda que sem grandes saltos de preço. A diferença central está no perfil do estoque. Enquanto a Paulista convive com edifícios mais antigos e aposta em retrofits como motor de valorização, o Itaim segue dependente de projetos boutique e de absorção gradual.

Algumas das principais oportunidades para os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) em 2026 incluem:

• A absorção contínua de espaços no Itaim Bibi, apesar da limitação estrutural de oferta;
• A valorização de edifícios mais antigos na Avenida Paulista, impulsionada por retrofits;
• A redução da vacância em ambas as regiões, com potencial para aumentos de preço.

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