Quando o “dividendo alto” engana: o risco de comparações de FIIs com renda fixa

A tentação de buscar o maior rendimento do mês pode ser fatal para a estratégia de longo prazo. Muitos investidores têm feito comparações simplistas entre aplicações de renda fixa e fundos imobiliários — e, na maioria das vezes, estão ignorando fatores essenciais como duration, liquidez, risco de crédito e até o próprio propósito de cada ativo na carteira.

“É o famoso yield contra yield. O investidor compara um CDB pagando 15% com um fundo imobiliário de tijolo rendendo 11% e diz: ‘prefiro o CDB’. Mas ignora que o fundo pode ter ganho de capital, isenção de IR e um lastro real por trás”, explica Marco Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney.

Segundo ele, muitas vezes os investidores deixam de lado o conceito de retorno total, que é crucial ao analisar os fundos imobiliários, e baseiam suas decisões apenas na fotografia do rendimento mensal.

Essa abordagem reducionista abre espaço para distorções nos preços das cotas — e oportunidades. “É justamente essa comparação rasa que empurra os FIIs para negociarem com desconto, mesmo com ativos sólidos no portfólio. Isso cria um cenário ideal para o investidor com visão de longo prazo”, complementa Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da XP.

Sérgio Machado, sócio-gestor da MAG Investimentos, aponta que o investidor precisa se atentar sobre as nuances daquele ativo financeiro que pretende investir. “Um ‘papel de 2065’ não é pra investidor. Isso tem o negócio do prazo [Duration]. O cara tomou dois pontos na curva, perdeu 60%. Isso não é brincadeira. O que mata é o juro. E o prazo. O prazo mata.”

Para Machado, o risco também está na ausência de estrutura para absorver choques no mercado secundário. “A liquidez é o que mais machuca. A gente não teve crise de crédito, mas sim crises de liquidez.”

“O mercado secundário ainda é subdimensionado diante do volume de emissões que vimos nos créditos corporativos desde 2018. Quando cresce rápido demais, qualquer turbulência vira um problema: tem papel demais para sair por uma porta muito pequena. A mesma lógica vale para os fundos imobiliários. Eles foram os queridinhos, depois demonizados, depois demonizados — e a liquidez evaporou. O investidor precisa saber que, mesmo quando o ativo é bom, ele pode tomar perdas no meio do caminho. É por isso que esse tipo de investimento tem que ser pensado no longo prazo.”

Composição de carteira exige equilíbrio — e autoconhecimento

Baroni defende que o investidor não busque fórmulas prontas para alocação entre renda fixa e FIIs. “Nunca encontrei um estudo científico que diga qual o percentual ideal de renda fixa numa carteira. Isso depende do ciclo de vida, do perfil e, principalmente, do que ele domina. É perigosíssimo montar uma carteira que foge do seu ciclo de competências”, alerta. Para ele, o mais importante é estabelecer faixas flexíveis: “Talvez 10% a 30% em renda fixa, 30% a 50% em FIIs, mas isso vai variar”.

Outro ponto sensível é a marcação a mercado. Tanto nos fundos de papel quanto nos fundos de tijolo, o valor patrimonial é impactado por fatores macroeconômicos — e nem sempre isso reflete a realidade dos ativos. “Nos fundos de papel, os CRIs antigos foram marcados para baixo porque os juros subiram. Nos fundos de tijolo, os imóveis são avaliados com taxas de desconto ainda elevadas. O investidor vê o valor patrimonial deprimido, mas no mundo real, o metro quadrado continua valorizando”, diz Baroni.

Confira a entrevista completa – e mais dicas – de Sérgio Machado na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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