Mercado de imóveis para idosos cresce no Brasil, mas esbarra em lacunas legais

O Brasil está envelhecendo. A proporção de idosos, ou os chamados “60+”, quase dobrou entre 2000 e 2023, passando de 8,7% para 15,6% da população. A projeção é que esse número chegue a 37,8% até 2070, segundo dados levantados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Isso exigirá novas soluções de moradia, mobilidade e cuidados voltados para a terceira idade que já chama atenção de todos os setores, mas em especial do mercado imobiliário.

É crescente o interesse por empreendimentos chamados Senior Living, ou seja, imóveis projetados especialmente para pessoas com mais de 60 anos que desejam manter autonomia. Eles contam com estrutura adaptada, serviços de bem-estar e, em alguns casos, até formas de suporte leve à saúde. Trata-se de uma alternativa às tradicionais Instituições de Longa Permanência para Idosos (ILPIs), voltadas a pessoas que exigem cuidados mais intensivos e cujos custos podem superar R$ 10 mil por mês.

“Estamos falando de uma geração 60+ com maior expectativa de vida, boa saúde e que busca qualidade de vida, não apenas moradia. É um público exigente e disposto a investir em bem-estar”, afirma Eduardo Tristão, sócio do escritório Madrona Advogados.

Barreiras jurídicas

Ele explica, porém, que apesar desse potencial de crescimento, o setor avança em meio a uma regulação ainda fragmentada. Isso porque não há no Brasil uma legislação específica para empreendimentos do tipo Senior Living, o que gera insegurança jurídica tanto para operadores quanto para investidores.

“Esses projetos não se encaixam bem nas regras tradicionais de incorporação, locação ou prestação de serviços. São modelos híbridos que exigem um novo olhar regulatório, porque envolvem não só a moradia, mas também serviços de saúde, hospitalidade e convivência”, afirma Tristão. Ele acrescenta que serão necessárias regulamentações como da Agência Nacional de Saúde (ANS) e Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), por exemplo.

Hoje, esses empreendimentos operam com base em analogias jurídicas — ora sendo enquadrados como ILPIs, ora como condomínios com serviços. Mas a ausência de uma regulação clara dificulta aspectos como licenciamento, contratos, prestação de contas e até o acesso a linhas de financiamento. “A matriz de risco ainda é alta, o que limita a escala do setor”, afirma.

Cidade adaptada

Não são apenas os empreendimentos que precisam mudar. Bairros adaptados para idosos também ganham importância nas grandes cidades — especialmente em metrópoles como São Paulo, onde a acessibilidade passou a ser um diferencial na escolha de imóveis. Ambientes com calçadas niveladas, boa iluminação, transporte público acessível, áreas verdes e comércio local são cada vez mais valorizados pelo público sênior.

Morar em bairros pensados para idosos impacta diretamente a qualidade de vida, segundo especialistas. Isso porque são espaços que priorizam mobilidade segura, convivência e proximidade com serviços essenciais, como saúde e farmácias.

ILPIs ainda dominam o mercado

Mesmo com o crescimento do interesse, por enquanto, as Instituições de Longa Permanência para Idosos, ou ILPIs, ainda concentram a maior parte das soluções habitacionais voltadas à terceira idade no Brasil. Segundo estimativas do mercado, o país conta com cerca de 7 mil ILPIs, muitas delas mantidas por entidades privadas.

A Brazil Senior Living (BSL), por exemplo, administra unidades como Cora, Cora Premium, Vivace e Bem Viver, além da Saite Maria, voltada para cuidados pós-hospitalares. O Cora Premium, localizado na Barra da Tijuca (RJ), é considerada uma das ILPIs mais completas da América Latina. O modelo Cora tradicional oferece estrutura de alto padrão com foco em rotina monitorada e assistência médica 24h.

Cora Península, na Barra – Rio de Janeiro – Divulgação

Perspectivas

Mesmo que a passos curtos, o avanço do Senior Living no Brasil parece inevitável diante das transformações demográficas. Mas, para que o setor amadureça com segurança, será necessário construir um marco legal que considere suas especificidades, na opinião do advogado.

“Não se trata de copiar o modelo de fora, mas de criar uma estrutura que permita o crescimento sustentável, com segurança jurídica, financiamento adequado e diretrizes claras para os diferentes perfis de idosos”, conclui Tristão.

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